Divorcer quand on est propriétaire à deux soulève une question incontournable : comment se désolidariser d’un prêt immobilier ? Car, oui, quand vous achetez à deux, vous êtes automatiquement liés par le principe de solidarité. Alors, comment ça fonctionne, et surtout, comment ça se passe quand il faut s’en défaire ? On vous explique tout !
Quand vous contractez un prêt immobilier en couple, que vous soyez marié ou pacsé, vous êtes tous deux responsables de la totalité du remboursement. Si l’un des deux ne peut plus payer sa part, la banque se tournera vers l’autre pour combler le manque. Ce principe s’applique jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. (Pour tout comprendre sur le fonctionnement d’un prêt immobilier, consultez cet article dédié.)
Mais en cas de divorce ou de séparation, les choses se compliquent un peu. C’est là qu’intervient la désolidarisation : elle permet de libérer l’un des conjoints de l’obligation de remboursement auprès de la banque.
Comment ça se passe ?
On pourrait penser qu’il suffit de transférer le prêt à l’un des deux partenaires pour simplifier les choses, mais les banques ne sont pas toujours friandes de cette option. Elles exigent souvent de solides garanties financières du conjoint restant, pour s’assurer que le prêt pourra être remboursé sans encombre. Il faut donc prouver que sa situation financière est suffisamment stable pour prendre en charge seul le crédit, ce qui n’est pas toujours évident puisque le calcul de base du prêt a été réalisé sur deux salaires.
La désolidarisation d’un prêt immobilier peut mener à trois scénarios bien distincts. Voyons comment cela se déroule concrètement :
1. Le transfert du crédit à l’un des ex-conjoints
Dans cette option, l’un des deux se retire, laissant l’autre continuer seul à rembourser le prêt. Mais attention, ce n’est pas toujours aussi simple ! Souvent, le conjoint qui garde le logement doit procéder à un rachat de soulte – en gros, compenser l’autre pour la part qu’il abandonne dans le bien.
2. L’attribution du logement à un seul conjoint… mais le prêt reste commun
Lors des divorces, il est fréquent que l’un des conjoints garde la maison, mais cela ne signifie pas que le prêt disparaît pour l’autre. Dans cette situation, les deux restent co-emprunteurs, même si l’un des deux ne vit plus dans le logement. Ils continuent à rembourser ensemble le crédit, ce qui peut compliquer les choses si la séparation ne se passe pas dans les meilleures conditions.
3. La vente du bien immobilier
Ici, l’argent de la vente permet de rembourser le prêt par anticipation, mais ce n’est pas toujours sans coût. En fonction de votre contrat de prêt, des pénalités de remboursement anticipé peuvent s’appliquer, pouvant aller jusqu’à 3 % du capital restant ou six mois d’intérêts. Il est donc crucial de bien vérifier les conditions de votre crédit avant de vous lancer dans cette solution.
Comment se désolidariser d’un prêt bancaire ?
La première étape, c’est bien sûr de contacter votre banque. C’est elle qui doit valider la demande de désolidarisation et, pour ça, elle veut être sûre que celui qui reste en charge du prêt peut tenir la route financièrement. Pour traiter votre demande et faire ses calculs, la banque vous demandera une liste de justificatifs précise.
Si la banque refuse, il est toujours possible de passer par un notaire pour formaliser la désolidarisation. Ce dernier pourra acter la séparation financière entre les deux parties.
Si la désolidarisation s’avère trop compliquée ou impossible, la vente du bien peut être une solution plus simple. L’argent de la vente servira à rembourser le prêt en cours. Mais attention, si le montant de la vente ne suffit pas à couvrir la totalité du prêt, les deux ex-conjoints restent responsables du solde à rembourser. Il faudra alors s’entendre pour partager les frais.
Les démarches à effectuer pour se désolidariser
Première étape : vous allez devoir envoyer une lettre recommandée à votre banquier. Cette lettre devra inclure quelques informations clés :
- Les détails du crédit,
- Le motif de la demande de désolidarisation (généralement, un divorce ou une séparation),
- Les modalités d’accord avec votre ex-conjoint,
- Et bien sûr, votre volonté claire de vous désolidariser.
Ensuite, la banque va examiner la situation : revenus, capacité de remboursement, garanties. La réponse peut prendre de 1 à 6 mois, selon la banque. Si c’est un « oui », celui qui reprend le prêt devra se rendre en agence pour signer une nouvelle offre. Cette dernière sera ensuite officialisée chez un notaire, car la personne qui reprend le prêt deviendra le seul propriétaire du bien.
Quels frais prévoir ?
Comme le contrat de départ est modifié, passant de deux conjoints à une personne, un nouvel avenant doit être rédigé. La banque et le notaire vous feront alors payer des frais pour établir ces nouveaux documents. Prévoyez alors :
- Frais de dossier de la banque. Ces frais seront utilisés pour rédiger un nouvel avenant au contrat de prêt.
- Frais de notaire. Ils s’élèvent généralement à 7,5 % de la part du conjoint quittant le prêt.
Ces frais seront à la charge de celui qui garde le bien et continue de rembourser le prêt.
Et l’assurance emprunteur ?
Lorsque vous vous désolidarisez du prêt, cela implique également un ajustement du contrat d’assurance emprunteur. En effet, puisque le crédit change de structure et qu’il n’y a plus qu’un seul titulaire, le contrat d’assurance initial ne sera plus valide. Ainsi, le co-emprunteur qui quitte le prêt doit clôturer son contrat d’assurance. Quant à celui qui reprend la totalité du crédit, il doit impérativement souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour se protéger jusqu’à la fin de l’emprunt.
Là où il faut être vigilant, c’est sur la question de la quotité, c’est-à-dire la part assurée de chacun.
Prenons un exemple : si vous aviez un prêt couvert à 50 % chacun (ce qui est courant dans les co-emprunts), cela signifie que chaque emprunteur était responsable de la moitié des mensualités en cas de problème. Avec la désolidarisation, la personne qui reprend le prêt doit désormais être assurée à 100 %, car elle est désormais seule à porter la responsabilité de l’intégralité du remboursement.
Ce réajustement de l’assurance peut entraîner une modification des conditions, notamment en ce qui concerne les cotisations. Plus le montant couvert est important, plus la prime peut augmenter. Il est donc crucial de revoir ce point avec l’assureur pour s’assurer que la couverture est suffisante et que les mensualités restent adaptées au budget du repreneur du prêt.
Et après ?
Une fois la désolidarisation actée, reste la question du rachat de soulte. En clair, celui qui garde le bien doit racheter la part de son ex-conjoint pour en devenir l’unique propriétaire. Cette opération peut parfois nécessiter un nouvel emprunt, en fonction de la valeur de la part à racheter et des conditions du divorce. Consultez notre article dédié : Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
